CTP:五步搞定新店选址

一、商圈分析

    商圈就是营业范围有多大。通过对商圈的分析，找出目标客户存在的地方。做商圈调查能够获得什么？优势是什么？

    商圈类型有三种：主要商圈，次要商圈，边际商圈。并且，商圈的大小以及形状都是不固定的，即使是同一个品牌的商业体也可能不一样，一些客观原因可能造成这种情况。比如高速公路，喝酒，大流量公路等会形成天然屏障，带来客流的阻断效果，从而造成商圈边缘形状多样。

    了解基本商圈信息后，林总开始讲解如何进行商圈分析，他给出了这样一个操作步骤。

    在数据收集层面上，应该做到收集一下三种信息“竞争对手信息、现有餐厅数据以及商圈信息”。比如“现有餐厅数据”这个方面，可以了解到来客概况（来客性别 组成、收入组成、职业组成）、消费行为-来源及动线（顾客从哪里来、将要到哪里去）、消费者行为-来购物中心交通方式、消费行为-月来店频率、消费行为- 单桌来客数及来店目的、消费行为-选择某品牌的原因及选择就餐餐厅的原因。并以案例的形式逐一分析和讲解这些要素。
    将需要评估的新商圈通过与以往总结出的商圈模型进行对比，评估预期营业额，进而能够得知可以承受的最高租金从而在与物业议价过程中掌握议价空间。在选定商圈后，通过对商圈的经营找到目标客户。

二、物业分析

    餐饮作为服务业选择的物业以商业物业为主，分为商务型物业、商贸型物业以及酒店服务型物业三种。定位一个商业物业开发价值的考量因素可用如下几点判断其是 否为好物业：1商业物业的商业适应性状况、商业物业在商圈中的交通状况、商业物业在商圈中的经营状况、商业物业台商圈中的位置、商业物业在商圈中的体量。
   林总介绍说，成功开发选址应该是从四个层面菜判定的，按照层次先后是商圈、物业、动线和目标客群。根据上文，商圈选择级别高、成熟、人流量大的；物业选择 区位好、体量大、经营状况良好、交通状况良好的；动线选择人流动线结合好的；目标客群则要是品牌定位于目标客群能够完美结合的。 另外，垂直动线、停车位、餐厅集中度、审批以及投资回报率也需要考量进来。

     依照上文，总结出店铺规模规划逻辑模型图。

三、房东谈判

    要想掌握谈判的主动权则要先了解清楚房东的心理，总结来说有三点：品牌形象，品牌业绩，能够带来的人潮。通过这三点以此获得持续稳定增长的租金收益。

四、租赁条件

    其中包括租金、物业管理费、广告推广费、广告位以及逃生条款，林总特别强调最后一条是餐饮企业一定要考虑在内的，明确退出条款，以防物业变化导致企业损失，如搬迁、拆除等。

五、工程技术条件

    于物业签订合同前仔细考察其工程技术条件，如排烟、排气、管道、水、电等基建设施是否符合自身需求。